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業權註冊

「新土地先行」方案

引言


  • 為早日在香港實施業權註冊制度,土地註冊處(本處)正積極推動「新土地先行」方案(「新土地」方案),所有主要持份者已表示原則上支持,惟仍有一些問題尚待解決。
  • 根據「新土地」方案,業權註冊制度將於新土地(「新土地」的意義見下文第9段)先行實施。至於現有土地(《土註條例》土地)(即政府租契授予的土地,並有一份根據《土地註冊條例》(第128章)(《土註條例》)為該土地備存的土地登記冊(《土註條例》登記冊)的轉制問題,本處會繼續研究並在將來另行立法。
「新土地」方案下業權註冊制度的主要特點
  • 「新土地」方案下業權註冊制度的主要特點如下:

    • 提供彌償

      在現行的契約註冊制度下,在欺詐案件中喪失物業擁有權而蒙受損失的不知情人士只能向欺詐者追討損失。由於欺詐者往往已在欺詐被發現前逃逸,追討行動未必有成效。

      在業權註冊制度下,任何人因物業欺詐導致業權註冊紀錄作出、移除或遺漏記項而喪失擁有權所蒙受的損失,可獲設有上限的彌償。符合資格申請彌償的人士可以先向根據《土地業權條例》(第585章)(《業權條例》)設立的土地業權彌償基金索償,不用先向欺詐者追討損失。

    • 警告書的應用

      根據《土註條例》,只有影響土地的文書方可獲接受註冊並顯示在土地登記冊上。由於準買家不能只信賴土地登記冊來確定是否有任何可能會影響物業的不成文權益,不確定性可能會出現。

      業權註冊制度引進警告書機制,讓所有人可透過於業權註冊紀錄上註冊警告書以註明及保障其土地權益或申索(不論以書面形式與否)。一般原則是註冊業主不受任何沒有註冊的先前權益約束。這個機制鼓勵土地權益持有人或申索人盡快將有關權益或申索的警告書註冊。

    • 強制發出業權證明書

      在現行的契約註冊制度下,本處不會發出業權證明書。物業業主須保管有關物業的業權文件,並在出售物業時提供予買家以證明物業的業權。

      在業權註冊制度下,業權註冊紀錄是物業業權不可推翻的證據,買家無須查考業權註冊紀錄以外的資料和翻查物業以往的業權文件。為協助業界從業員核實物業業主的身分,在考慮過大部分主要持份者的意向和參考海外經驗後,現建議強制向物業業主發出具有先進防偽特徵的業權證明書。當業主出售物業,在提交有關買賣的註冊申請時,業權證明書須一併交回本處註銷。

「新土地」方案的優點
  • 「新土地」方案可讓香港早日開始實施業權註冊,令公眾和業界從業員盡早受惠於新制度,至於與現有《土註條例》土地轉換機制相關的事宜(例如如何處理擁有權不確定的《土註條例》登記冊)則可容後處理。此舉可讓本處集中資源設立業權註冊制度,並整合由新制度運作取得的實際經驗。在新土地先行實施業權註冊亦具有示範作用,有助爭取各方支持把新註冊制度擴展至現有的《土註條例》土地。與要就現有的《土註條例》土地的轉換機制作最終定案相比,先行在新土地實施業權註冊比較直接,而且擬備在新土地實施業權註冊的修訂條例草案工作也較為簡單。
  • 業權明確和不可推翻業權是業權註冊制度的主要優點。買家和相關人士可信賴業權註冊紀錄,以確定物業的擁有權。在「新土地」方案下,為達到業權明確的目的,《業權條例》第82(3)條的「強制更正」規則並不適用於新土地;換言之,在業權註冊制度實施的首日起,新土地享有即時不可推翻的業權(即已付出有值代價並管有有關物業的真誠買家將獲得即時不可推翻的業權)。
  • 根據「新土地」方案,當業權註冊制度生效後,新土地將會立即享有以下地位和好處:

    (a)
    業權明確 — 業權註冊紀錄是業權不可推翻的證據;

    (b)
    不可推翻的業權 — 已付出有值代價並管有新土地的真誠買家註冊為擁有人後,可享有業權即時不可推翻的權利,而「強制更正」規則並不適用;

    (c)
    簡化物業轉易程序 — 新土地的業權只受業權註冊紀錄內已註冊事項制約,凌駕性權益(指即使沒有註冊但仍會影響土地的權益,例如公眾權利及租期不超過3年的租契[1])除外;以及

    (d)
    彌償 — 任何人因物業欺詐導致業權註冊紀錄作出、移除或遺漏記項而喪失擁有權所蒙受的損失,可獲設有上限的彌償;而因本處職員出錯或遺漏導致業權註冊紀錄錯誤而蒙受的損失,則可獲沒有上限的彌償。


[1] 承租人根據該租契即時管有該物業,且租金為在無須支付額外費用的情況下的最佳租金者。

 
新土地的定義
  • 本處在諮詢地政總署和主要持份者後,已就「新土地」方案下新土地的定義進行研究。現建議採納《業權條例》第20條就新土地所下的定義(「第20條的定義」)作為該方案下新土地的涵蓋範圍。根據「第20條的定義」,除條文所載的例外情況外,新土地基本上涵蓋政府在《業權條例》指定實施日期(指定日期)或之後經由新批政府租契授予的所有土地,並包括透過賣地(拍賣或招標)、私人協約及換地方式授予的土地。
  • 有關新土地定義的例外情況已經過檢討,在考慮主要持份者的意見及諮詢發展局、地政總署和律政司後,現認為須就「第20條的定義」作出修訂,以反映新土地例外情況的政策原意。
  • 概括來說,現建議「新土地」方案下的「新土地」是指由政府在《業權條例》指定日期或之後根據政府租契或政府租契協議授予而其租契年期示明由指定日期或之後起計算的土地,但不包括以下土地:

    (a)
    以短期租約(即年期不超過7年)授予的土地;

    (b)
    在指定日期或之後主要為延展租契年期或擴大土地範圍而簽立的文書所涉及的土地,並在緊接指定日期之前屬有效的政府租契或政府租契協議所授予的土地;

    (c)
    根據《政府租契條例》(第4 0章)第II部當作授予的政府租契下的土地;以及

    (d)
    按照在緊接指定日期之前已生效的政府租契協議於指定日期或之後授予或根據《物業轉易及財產條例》(第219章)第14條當作授予的政府租契下的土地。
 
《土註條例》土地繼續受《土註條例》規管
  • 根據「新土地」方案,業權註冊制度首先會應用於新土地,而現有的《土註條例》土地則會繼續按照現行的契約註冊制度和法律處理及辦理註冊。在其他海外司法管轄區,兩種註冊制度並行運作並非不普遍,例如在英格蘭和威爾斯、愛爾蘭、蘇格蘭和新加坡,業權註冊制度與原來的土地註冊制度曾經或仍在並行運作相當長的時間,而兩種制度並行也沒有在相關司法管轄區引致混亂。
  • 在新土地先行實施業權註冊制度,可讓業界從業員、公眾和本處在不干擾現行契約註冊制度的情況下熟習新制度的運作,並讓政府和持份者汲取實際經驗以商討轉換現有《土註條例》土地的機制。本處將會留意在新土地實施業權註冊制度的進展情況,待這制度在新土地實行數年,以及與主要持份者就轉換機制達成共識後,展開另一輪立法工作,把業權註冊制度擴展至現有的《土註條例》土地。
《業權條例》土地及《土註條例》土地
  • 本處會為根據《業權條例》註冊的物業開立個別業權註冊紀錄。正如每份《土註條例》登記冊會獲編配一個獨有的物業參考編號,每份個別業權註冊紀錄也備有一個名為業權編號的獨有參考編號。任何人士都可容易分辨業權註冊紀錄和《土註條例》登記冊。備有業權編號的登記冊是業權註冊紀錄,而備有物業參考編號的登記冊則是《土註條例》登記冊。本處將會提升「綜合註冊資訊系統」網上服務,以便在同一平台支援網上查閱《土註條例》和《業權條例》土地紀錄。只要在該共用平台輸入有關物業的地段編號或地址,「綜合註冊資訊系統」便會按不同情況把查冊人士導往相關的《土註條例》登記冊(顯示物業參考編號)或業權註冊紀錄(顯示業權編號)。
  • 在新土地實施業權註冊制度前,本處會就該制度擬備指引,並為業界從業員舉行簡介會和提供培訓,以及進行宣傳和公眾教育活動,增加業界人士和公眾對新註冊制度的認識。