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業權註冊

背景

引言


  • 香港現行的土地註冊制度是契約註冊制度,受《土地註冊條例》(第128章) (《土註條例》)規管。契約註冊制度監管已註冊文書的優先次序,但不提供物業業權的保證。根據《土註條例》註冊文書不會賦予該文書任何法律效力。因此,即使已在土地登記冊上註冊為物業擁有人的人,也未必是物業法律上的擁有人,原因是其物業業權可能有瑕疵或不明確之處,或其業權可能受到其他未於土地註冊處(本處)備存的土地登記冊上註冊的人申索。在業權不明確的情況下,買家可能須承擔風險,公眾亦可能感到困惑。在某些個案,所涉物業的商業潛力更可能會削減。因此,每宗個案均須查核根據《物業轉易及財產條例》(第219章)規定提供作為業權證明的所有影響物業的業權文件。
  • 有別於契約註冊制度下所備存的土地登記冊,在業權註冊制度下備存的業權註冊紀錄是物業業權不可推翻的證據。在業權註冊紀錄註冊為物業擁有人的人會獲賦予物業的業權,買家無須查考業權註冊紀錄以外的資料和翻查物業以往的業權文件來確立業權。因此,業權註冊制度可為業權提供更大保證和明確性,並可簡化物業轉易程序。
業權註冊的優點
  • 業權註冊制度的主要優點如下:

    • 業權明確

      業權註冊紀錄是已註冊物業業權不可推翻的證據。已付出有值代價及管有物業的真誠買家在註冊為擁有人後,即可享有不可推翻的業權。

    • 提供彌償

      任何人因物業欺詐導致業權註冊紀錄作出、移除或遺漏記項而喪失擁有權所蒙受的損失,可獲設有上限的彌償。

    • 簡化物業轉易程序

      一般而言,除了凌駕性權益(指即使沒有註冊但仍會影響物業的權益,例如公眾權利及租期不超過3年的租契[1])外,業權只受業權註冊紀錄所載的已註冊事項規限。買家無須查考業權註冊紀錄以外的資料和翻查物業以往的業權文件來確定業權。



[1] 承租人根據該租契即時管有該物業,且租金為在無須支付額外費用的情況下的最佳租金者。

立法歷史
  • 在1988年,當時的註冊總署署長(土地註冊處處長的前身)成立工作小組(成員包括著名業權轉易事務律師行的執業律師及香港大學法律學院代表),參考相若的海外司法管轄區在土地註冊制度的運作經驗,研究在香港引進業權註冊制度,目的是提升香港土地註冊制度的效率和保障水平,以期更切合公眾和從事與物業相關行業的專業人士的需要。本處曾就這建議諮詢持份者的意見,當中包括香港律師會(律師會)和香港大律師公會,並在1994年11月把首條《土地業權條例草案》提交當時的立法局審議,但有關工作未能在當屆立法局任期完結前完成,而該條例草案也隨着當屆立法局任期於1995年7月結束而失效。
  • 上述的《土地業權條例草案》在1995年7月失效後,本處繼續與律師會進行商討,並諮詢其他主要持份者的意見,對該條例草案作出檢討和若干修訂。其後,經修訂的《土地業權條例草案》在2002年12月提交立法會,並於2004年7月7日獲得通過。制定的《土地業權條例》(第585章)(業權條例)於2004年7月23日刊憲。
制定後的檢討及業權註冊的準備工作
  • 在立法會的要求下,政府承諾在《業權條例》生效前進行全面檢討,並跟進在審議條例草案過程中發現的各項問題。自《業權條例》制定以來,本處就該條例諮詢主要持份者的意見,並進行全面檢討工作,以便落實業權註冊制度。在過去的日子,本處曾提出不同方案,以回應持份者對主要議題的分歧意見,包括把《土註條例》適用的現有土地和物業轉換到《業權條例》下的機制(即轉換機制),以及更正機制和彌償安排。本處一直致力與主要持份者磋商,以協調他們對實施業權註冊制度的不同期望及回應他們的關注。由於現時在轉換機制方面仍有問題尚未解決,為早日實施業權註冊制度以享受其帶來的好處,本處正積極推動先行在新土地(即指政府在《業權條例》生效後授予的土地)實施業權註冊的方案(「新土地先行」方案),並已獲主要持份者原則上支持。
未來路向
  • 本處會繼續與主要持份者密切聯繫,以回應他們的關注,並就在「新土地先行」方案下落實業權註冊制度的主要議題和《業權條例》的修訂建議達成共識。其後,本處會把擬議的修訂納入《土地業權(修訂)條例草案》,提交立法會審議。