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业权注册

拟议的两阶段转换机制

引言


  • 为回应主要持份者对《土地业权条例》(第585章)(《业权条例》)下的转换机制和更正及弥偿安排的分歧意见和关注,土地注册处(本处)于2011年提出两阶段转换机制的建议,并咨询主要持份者的意见。基本上,拟议的两阶段转换机制是一个分两阶段把现有土地(《土注条例》土地)大规模自动转换至业权注册制度的机制,而有关土地是指政府租契授予的土地,并有一份根据《土地注册条例》(第128 章)(《土注条例》)为该土地备存的土地登记册(《土注条例》登记册)。
  • 根据拟议的两阶段转换机制,当《业权条例》生效后,业权注册制度连同「即时不可推翻」业权的规定(即已付出有值代价并管有有关物业的真诚买家将获得即时不可推翻的业权)会即时适用于新土地(即《业权条例》第20条所界定的土地)。至于现有的《土注条例》土地,转换过程会涉及两个阶段的自动转换程序。在《业权条例》生效后的一个指定日期,除于土地登记册上注明有「待注契约」的土地外,所有《土注条例》土地会进行第一阶段转换(基本转换)程序,自动转换到《业权条例》下。在基本转换日期起计12年后,除若干例外情况外,所有已进行基本转换的《土注条例》土地(具有基本业权的土地)将进行最终阶段转换(完全转换)程序,并将自动转换为具有完全转换业权的土地。
基本转换
  • 为所有具有基本业权的土地开立个别基本业权注册纪录(基本业权纪录)的工作,会在12年的基本转换期内逐步进行。在基本转换期内,当首个事项注册或由土地注册处处长(处长)主动开立基本业权纪录时,将进行开立基本业权纪录的工作,两者以较早者为准。在开立个别基本业权纪录前,本处将会就《土注条例》登记册进行基本审查,以确定土地的法定拥有权。如果处长认为有关土地的法定拥有权不清晰,可就该土地注册「抗完全转换警告书」。至于与在基本转换前注册的文件有关的过时记项,如已明显无效,在开立基本业权纪录时便不会予以转载。
  • 在基本转换期内,具有基本业权的土地仍受制于存续权益。本质上,「存续权益」是指在基本转换当日仍然存续,而假如《土注条例》制度继续适用于有关土地时仍可对当时的注册拥有人行使的权益(不论已经注册与否)。拥有《土注条例》下存续权益的人士可将其权益注册,或注册一份「非同意警告书」,以作为声称拥有这项权益的通知。由进行基本转换日期起,所有与具有基本业权的土地有关的交易须按《业权条例》所订定的方式和形式生效。在基本转换后产生的权益应透过注册而获得保障,否则将受其他已注册事项制约。
  • 基本业权纪录并未可作为物业业权的不可推翻的证据,卖方仍须根据现行的物业转易程序(见《物业转易及财产条例》(第219章)第13和13A条)提供业权契据和文件,但在基本转换后,如果注册的文件的记项不再保留于基本业权纪录内(例如已被解除的按揭的记项不会以仍然存续的记项载于基本业权纪录内),则无须提供有关文件。此外,那些具有解除或偿付在基本转换前的产权负担作用的文件,则仍须在基本转换期内提供。随着时间过去,须要提供的文件会逐渐减少。
  • 在基本转换期间,根据《土注条例》制度获得业权的物业拥有人(《土注条例》拥有人)如因欺诈及无效的交易丧失业权,均符合资格根据《业权条例》第82(3)条向法庭申请强制更正,除非有关物业在发生欺诈后已交还政府作公共用途或已被政府收回。基本上,「强制更正」规则是指如物业业权因欺诈及无效的交易被转易,便可强制法庭作出有利于前拥有人的业权更正。此举正反映普通法中的 nemo dat 规则,即指欺诈者不能把自己没拥有的业权转予买方。
  • 在基本业权纪录所载的《土注条例》拥有人如不欲把土地转换为具有完全转换业权的土地,可注册「不转换通知书」,以阻止其物业进行完全转换,即其物业会停留在基本转换阶段,而「强制更正」规则也继续适用。除非「不转换通知书」被撤销,否则物业不会自动进行完全转换。拥有人必须注册「不转换通知书」的撤销,有关物业于其后的转移或传转方可获接受注册。待「不转换通知书」被撤销后,该物业将自动进行完全转换。
  • 在基本转换期后,除若干例外情况外(例如物业被注册「不转换通知书」),基本业权纪录会被视为业权注册纪录。一般而言,除凌驾性权益外,有关土地只受已注册事项制约,而业权即时不可被推翻的权利也会适用,但「强制更正」规则在完全转换后便不再适用。
两阶段转换机制的优点
  • 拟议的两阶段转换机制回应了公众普遍较支持在香港采用把土地大规模自动转换至业权注册制度的做法。此举一方面保障《土注条例》拥有人的权益(《土注条例》拥有人可在基本转换期间享有「强制更正」的权利及选择注册「不转换通知书」),另一方面也藉业权注册制度保障业权的明确性(在完全转换后可享有业权即时不可被推翻的权利),并在这两者之间取得平衡。
尚未解决的问题
  • 拟议的两阶段转换机制其中一个尚未解决的主要问题,是关于建议采用基本审查作为甄别「拥有权不确定」的《土注条例》登记册的可行方法,以免其自动进行完全转换。容许这些有问题的登记册进行完全转换,会削弱业权的明确性及增加本处的潜在弥偿责任,但部份主要持份者却对是否需要进行基本审查和审查范围表示关注。为准备完全转换的工作,本处曾与主要持份者就是否需要对《土注条例》登记册(现时约有3百万个登记册)进行基本审查和审查范围进行讨论,这个问题仍然是拟议的两阶段转换机制尚未解决的主要问题之一。
未来路向
  • 本处会与主要持份者继续磋商,以期就有关两阶段转换机制尚未解决的问题达成共识。与此同时,本处正积极推动「新土地先行」方案,务求早日在香港实施业权注册制度。