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业权注册

一般市民

问题1:现行的契约注册制度已实施多年,为何要引进业权注册制度?
答:根据现行的契约注册制度,在土地登记册上注册为物业拥有人的人未必拥有物业的妥善业权。其业权可能有瑕疵或不明确之处,或可能受到没有注册的申索制约,因而必须翻查有关的业权文件,以核实业权。现行制度欠缺业权注册制度所具备的明确性,而业权注册制度则会为业权提供更大保证和明确性,并简化物业转易程序。香港是少数仍然实施契约注册制度的经济体系之一。
问题2:业权注册制度与契约注册制度有何分别?
答:根据契约注册制度,土地登记册只是已注册文书的索引,而业权文件则是业权的证明。在土地登记册上注册为物业拥有人的人不一定拥有妥善的业权,因为在查证业权时,可能会发现其物业业权有瑕疵。再者,有关物业可能受到没有注册的权益制约。相反,在业权注册制度下,业权注册纪录是物业业权不可推翻的证据,无须查考业权注册纪录以外的资料,亦无须按照契约注册制度下的做法,翻查以往的业权文件才能确立业权。业权注册制度会为业权提供更大保证和明确性,并简化物业转易程序,使香港的土地注册制度与海外司法管辖区的优良措施看齐。
问题3:如何在业权注册制度下确立业权?
答:根据业权注册制度,在业权注册纪录上注册为拥有人的人在法律上会获确认为拥有人。业权是可查阅业权注册纪录而确立的事实。然而,物业业权仍须受影响物业的已注册事项和凌驾性权益(指即使没有注册但仍会影响物业的权益,例如公众权利及租期不超过3年的租契[1])制约。

[1] 承租人根据该租契即时管有该物业,且租金为在无须支付额外费用的情况下的最佳租金者。

问题4:业权注册制度如何简化物业转易程序?
答:业权注册纪录是物业业权不可推翻的证据。物业根据业权注册制度注册后,便无须如现行的契约注册制度般翻查业权文件。
问题5:为何在欺诈个案设定弥偿申索上限?
答:弥偿基金的收入是来自交易文书递交注册的征费。土地注册处现正设计一个征费模式,以便把该征费维持在合理和市民可负担的水平。就欺诈个案设立弥偿申索上限,可为土地业权弥偿基金(弥偿基金)的潜在法律责任和无力偿债风险设限。本处须在弥偿保障范围、征费率和弥偿基金的财政稳定之间取得平衡。  

尽管弥偿款额设有上限,绝大部分物业交易将可获弥偿计划的足额弥偿。对于损失超逾弥偿上限的欺诈个案,蒙受损失人士最高可获得弥偿的上限款额(《土地业权条例》(第585章)(《业权条例》)于2004年制定时建议为港币3,000万元),而现行的契约注册制度并没有为被诈骗的物业拥有人提供这项保障。假如蒙受损失人士的损失超逾弥偿款项,他们仍可透过法庭向欺诈者申索其余的损失。
问题6:鉴于物业价格在过去数年大幅上升,实施业权注册制度时,以港币3,000万元为上限的弥偿款额会否增加?
答:政府会密切留意物业价格的走势和其他相关因素,并待敲定《业权条例》的主要修订建议后,计划在临近业权注册制度实施时进行研究,检讨弥偿上限水平和征费率。
问题7:因土地注册处职员出错或遗漏导致业权注册纪录错误而引致损失的个案,有没有设定弥偿款额的上限?
答:因土地注册处职员出错或遗漏而引致的弥偿申索,弥偿款额是没有上限的。引进业权注册制度不会减轻政府对其职员所须承担的法律责任。弥偿款项会先由弥偿基金支付,其后由土地注册处营运基金向弥偿基金偿还有关款项。
问题8:为何赋予法庭更正业权注册纪录的权力,把物业业权归还前拥有人?法庭会在什么情况下行使该项权力?
答:

在业权注册纪录所载的拥有人在法律上会获确认为物业的拥有人。然而,如果引用这项原则而不容许法庭在特定情况下作出更正,便会对因欺诈(例如伪造)而可能丧失拥有权的不知情前物业拥有人造成严重影响。

假如法庭信纳业权注册纪录的记项是透过或由于(a)任何人的欺诈、错误或遗漏;或(b)一份无效或可使无效的文书取得、作出、遗漏或删除,可命令更正业权注册纪录。在涉及欺诈或土地注册处职员出错或遗漏的情况下,任何因法庭命令把物业业权归还或拒绝归还前物业拥有人而蒙受损失的不知情一方,均符合资格要求弥偿基金作出弥偿。

问题9:什么是「强制更正」规则?
答:

根据《业权条例》第82(3)条,若有不知情的前物业拥有人透过或由于欺诈导致丧失业权,而法庭又信纳以下各点,则法庭会在业权注册纪录作出有利他的更正:(a)前物业拥有人因无效文书或业权注册纪录内的虚假记项而丧失业权;(b)前物业拥有人没有参与该项欺诈;以及(c)前物业拥有人没有因其行为或本身没有适当处理,因而在相当程度上促成该项欺诈。这项更正称为「强制更正」规则。

由于「强制更正」规则会令所有买家蒙受丧失业权予前拥有人的风险,因而损害业权的明确性。业权的明确性是业权注册制度的主要特色和优点,为确保业权的明确性,现不拟把「强制更正」规则应用于「新土地先行」方案的新土地。

问题10:什么是「即时不可推翻」的原则?
答:根据《业权条例》,尽管物业的转移有任何瑕疵或无效情况,受让人一旦注册为物业拥有人,业权便转让予他,惟法庭有权命令更正业权注册纪录。根据「即时不可推翻」的原则,付出有值代价购买物业并管有该物业的真诚已注册拥有人,可享有即时不可推翻的业权,法庭不会颁令更正其业权。
问题11:业权注册制度将于何时实施?
答:土地注册处拟在切实可行范围内尽快完成草拟《土地业权(修订)条例草案》,以提交立法会审议,然后在修订草案获通过成为法例约一年后实施业权注册制度。原因是本处需时提升电脑系统,让有关交易按《业权条例》所订定的形式生效。本处也会提供公众资讯和专业训练,协助公众及业界从业员认识新的制度,并培训本处职​​员相关的工作程序。
问题12:自从《业权条例》制定后,在实施业权注册制度方面有何进展?
答:

《业权条例》下的业权注册制度本质上十分复杂,涉及复杂的法律问题,并且影响深远。该条例于2004年制定时,在当时的立法会要求下,政府承诺在该条例生效前进行全面检讨。经检讨后,发现《业权条例》存在若干问题,须为其制定修订草案,才可实施。这些年来,政府致力与主要持份者磋商,务求就在《土地注册条例》(第128章)(《土注条例》)下备存登记册的现有土地进行转换的拟议两阶段转换机制;在新授予土地实施业权注册制度的「新土地先行」方案;以及相关议题达成共识。

土地注册处已就数个具有普通法背景的海外司法管辖区的最新业权注册法例和采用的优良措施进行研究,以优化《业权条例》的修订建议。

为早日在香港实施业权注册制度,本处正积极推动「新土地先行」方案,并与主要持份者紧密合作,以期就落实该方案的主要议题达成共识。