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业权注册

背景

引言


  • 香港现行的土地注册制度是契约注册制度,受《土地注册条例》(第128章) (《土注条例》)规管。契约注册制度监管已注册文书的优先次序,但不提供物业业权的保证。根据《土注条例》注册文书不会赋予该文书任何法律效力。因此,即使已在土地登记册上注册为物业拥有人的人,也未必是物业法律上的拥有人,原因是其物业业权可能有瑕疵或不明确之处,或其业权可能受到其他未于土地注册处(本处)备存的土地登记册上注册的人申索。在业权不明确的情况下,买家可能须承担风险,公众亦可能感到困惑。在某些个案,所涉物业的商业潜力更可能会削减。因此,每宗个案均须查核根据《物业转易及财产条例》(第219章)规定提供作为业权证明的所有影响物业的业权文件。
  • 有别于契约注册制度下所备存的土地登记册,在业权注册制度下备存的业权注册纪录是物业业权不可推翻的证据。在业权注册纪录注册为物业拥有人的人会获赋予物业的业权,买家无须查考业权注册纪录以外的资料和翻查物业以往的业权文件来确立业权。因此,业权注册制度可为业权提供更大保证和明确性,并可简化物业转易程序。
业权注册的优点
  • 业权注册制度的主要优点如下:

    • 业权明确

      业权注册纪录是已注册物业业权不可推翻的证据。已付出有值代价及管有物业的真诚买家在注册为拥有人后,即可享有不可推翻的业权。

    • 提供弥偿

      任何人因物业欺诈导致业权注册纪录作出、移除或遗漏记项而丧失拥有权所蒙受的损失,可获设有上限的弥偿。

    • 简化物业转易程序

      一般而言,除了凌驾性权益(指即使没有注册但仍会影响物业的权益,例如公众权利及租期不超过3年的租契[1])外,业权只受业权注册纪录所载的已注册事项规限。买家无须查考业权注册纪录以外的资料和翻查物业以往的业权文件来确定业权。



[1] 承租人根据该租契即时管有该物业,且租金为在无须支付额外费用的情况下的最佳租金者。

立法历史
  • 在1988年,当时的注册总署署长(土地注册处处长的前身)成立工作小组(成员包括著名业权转易事务律师行的执业律师及香港大学法律学院代表),参考相若的海外司法管辖区在土地注册制度的运作经验,研究在香港引进业权注册制度,目的是提升香港土地注册制度的效率和保障水平,以期更切合公众和从事与物业相关行业的专业人士的需要。本处曾就这建议咨询持份者的意见,当中包括香港律师会(律师会)和香港大律师公会,并在1994年11月把首条《土地业权条例草案》提交当时的立法局审议,但有关工作未能在当届立法局任期完结前完成,而该条例草案也随着当届立法局任期于1995年7月结束而失效。
  • 上述的《土地业权条例草案》在1995年7月失效后,本处继续与律师会进行商讨,并谘询其他主要持份者的意见,对该条例草案作出检讨和若干修订。其后,经修订的《土地业权条例草案》在2002年12月提交立法会,并于2004年7月7日获得通过。制定的《土地业权条例》(第585章)(业权条例)于2004年7月23日刊宪。
制定后的检讨及业权注册的准备工作
  • 在立法会的要求下,政府承诺在《业权条例》生效前进行全面检讨,并跟进在审议条例草案过程中发现的各项问题。自《业权条例》制定以来,本处就该条例咨询主要持份者的意见,并进行全面检讨工作,以便落实业权注册制度。在过去的日子,本处曾提出不同方案,以回应持份者对主要议题的分歧意见,包括把《土注条例》适用的现有土地和物业转换到《业权条例》下的机制(即转换机制),以及更正机制和弥偿安排。本处一直致力与主要持份者磋商,以协调他们对实施业权注册制度的不同期望及回应他们的关注。由于现时在转换机制方面仍有问题尚未解决,为早日实施业权注册制度以享受其带来的好处,本处正积极推动先行在新土地(即指政府在《业权条例》生效后授予的土地)实施业权注册的方案(「新土地先行」方案),并已获主要持份者原则上支持。
未来路向
  • 本处会继续与主要持份者密切联系,以回应他们的关注,并就在「新土地先行」方案下落实业权注册制度的主要议题和《业权条例》的修订建议达成共识。其后,本处会把拟议的修订纳入《土地业权(修订)条例草案》,提交立法会审议。