土地註冊處2008/09年報

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財務報表

財務報表註釋

(除另有註明外,所有金額均以港幣千元為表示單位)

1.
總論

立法會在一九九三年六月三十日根據《營運基金條例》(第430章)第3、4及6條通過決議案,在一九九三年八月一日設立土地註冊處營運基金。土地註冊處備存載列最新資料的土地登記冊以執行土地註冊制度,並向客戶提供查閱土地登記冊和有關土地記錄的服務和設施。此外,土地註冊處亦負責辦理業主立案法團的申請。



2. 主要會計政策

2.1

符合準則聲明

本財務報表是按照香港公認的會計原則及所有適用的香港財務報告準則(此詞是統稱,當中包括香港會計師公會頒布的所有適用的個別香港財務報告準則、香港會計準則及詮釋)編製。土地註冊處營運基金採納的主要會計政策摘要如下。

香港會計師公會已頒布自本會計期開始生效的多項新訂及經修訂的香港財務報告準則。適用於本財務報表所呈報的年度的會計政策,並未因這些發展而有任何改變。

土地註冊處營運基金並沒有採納在本會計期尚未生效的任何新準則 (註釋22)。



2.2
編製財務報表的基礎

本財務報表的編製基礎均以原值成本法計量。

編製符合香港財務報告準則的財務報表需要土地註冊處營運基金管理層作出判斷、估計及假設。該等判斷、估計及假設會影響會計政策的實施,以及資產與負債和收入與支出的呈報款額。該等估計及相關的假設,均按以往經驗及其他在有關情況下被認為合適的因素而制訂。倘若沒有其他現成數據可供參考,則會採用該等估計及假設作為判斷有關資產及負債的帳面值的基礎。估計結果或會與實際價值有所不同。

該等估計及其所依據的假設會作持續檢討。如修訂會計估計只會影響當年的會計期,當年的會計期內會確認有關修訂;如修訂會影響當年及未來的會計期,則會在當年及未來的會計期內確認有關修訂。

土地註冊處營運基金在實施會計政策方面並不涉及任何關鍵的會計判斷。無論對未來作出的假設,或在結算日估計過程中所存在的不明朗因素,皆不足以構成重大風險,導致資產和負債的帳面金額在來年大幅修訂。



2.3 金融資產及金融負債

2.3.1
初始確認

土地註冊處營運基金會按起初取得資產或引致負債的目的將金融資產及金融負債作下列分類:貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債。

金融資產及金融負債最初按公平值計量;公平值通常相等於成交價,而就貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債而言,則加上因收購金融資產或產生金融負債而直接引致的交易成本。

土地註冊處營運基金在成為有關金融工具的合約其中一方之日會確認有關金融資產及金融負債。至於購買及出售市場上有既定交收期的金融資產,則於交收日入帳。



2.3.2 分類

2.3.2.1

貸出款項及應收帳款

貸出款項及應收帳款為具有固定或可以確定收支金額,但在活躍市場並沒有報價的非衍生金融資產,而土地註冊處營運基金亦無意將之持有作交易用途。此類別包括應收帳款、有關連人士之應收帳款、銀行存款及現金及銀行結餘。

貸出款項及應收帳款採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損(如有)列帳(註釋 2.3.4)。


2.3.2.2

持至期滿的證券

持至期滿的證券為具有固定或可以確定收支金額及有固定到期日,而且土地註冊處營運基金有明確意向及能力,可以持有直至到期的非衍生金融資產,惟符合貸出款項及應收帳款定義的金融資產則除外。

持至期滿的證券採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損(如有)列帳(註釋 2.3.4)。



2.3.2.3
其他金融負債

其他金融負債採用實際利率法按攤銷成本值計量。



2.3.3

註銷確認

當從金融資產收取現金流量的合約權屆滿時,或已轉讓該金融資產及其絕大部分風險和回報的擁有權,該金融資產會被註銷確認。

當合約指明的債務被解除、取消或到期時,該金融負債會被註銷確認。



2.3.4
金融資產減值

貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券的帳面值會在每個結算日作出評估,以確定是否有客觀的減值證據。貸出款項及應收帳款以及持至期滿的證券若存在減值證據,虧損會以該資產的帳面值與按其原本的實際利率用折現方式計算其預期未來現金流量的現值之間的差額,在損益表內確認。如其後減值虧損降低,並證實與在確認減值虧損後出現的事件相關,則該減值虧損會在損益表內回撥。



2.4

物業、設備及器材

於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的物業、設備及器材,最初的成本是按立法會所通過成立土地註冊處營運基金的決議案中所列的估值入帳。由一九九三年八月一日起新購的物業、設備及器材均按購入價入帳。

以下物業、設備及器材以成本值扣除累計折舊及任何減值虧損在資產負債表內列帳(註釋 2.6):

-
於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的自用物業;及

-
設備及器材包括電腦器材、傢具與裝置,以及其他器材。

折舊是按照物業、設備及器材的估計可使用年期以直線法攤銷扣除估計剩餘值的成本值,計算方法如下:

-
物業

30 年
-
設備及器材

5 年
-
於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的土地(為土地註冊處營運基金之物業所在地)視為非折舊資產。

出售物業、設備及器材的損益以出售所得淨額與資產的帳面值之間的差額來決定,並在出售日於損益表內確認。



2.5

無形資產

無形資產包括購入的電腦軟件牌照及已資本化的電腦軟件程式開發成本值。若電腦軟件程式在技術上可行,而土地註冊處營運基金有足夠資源及有意完成開發工作,有關的開發費用會被資本化。資本化費用包括直接工資及材料費用。無形資產按成本值扣除累計攤銷及任何減值虧損列帳(註釋 2.6)。

無形資產的攤銷按估計可使用年期(5 年)以直線法列入損益表。



2.6
固定資產的減值

固定資產,包括物業、設備及器材,以及無形資產的帳面值在每個結算日評估,以確定有否出現減值跡象。若有減值跡象而資產的帳面值高於其可收回數額,則有關減值虧損在損益表內確認。資產的可收回數額為淨出售價與使用值兩者中的較高者。



2.7
等同現金

等同現金項目指某些短期及流通性高的投資,該等項目在購入時距期滿日不超過3個月,並隨時可轉換為已知數額的現金,而其價值變動的風險僅屬低微。



2.8
僱員福利

薪金與年假在僱員提供有關服務的年度計算入、並且經確認為開支。僱員間接開支,包括香港特別行政區政府(政府)給予僱員的退休金福利、房屋福利及非金錢福利,均在土地註冊處營運基金支銷,並在提供有關服務的年度確認為開支。



2.9 所得稅

(i)
政府要求土地註冊處營運基金須繳交依照《稅務條例》(第112章)的規定計算的名義利得稅。本年度稅項支出包括本期稅項及遞延稅項資產和負債的變動。

(ii)
本期稅項為本年度對應課稅收入按結算日已生效或實際有效的稅率計算的預計應付稅項,並包括以往年度應付稅項的任何調整。

(iii)

遞延稅項資產及負債是因納稅基礎計算的資產及負債與其帳面值之間的差異,而分別產生的可扣稅及應課稅的暫記差額。遞延稅項資產也包括未使用的稅損及稅項抵免。

所有遞延稅項負債及未來可能有應課稅盈利予以抵銷的遞延稅項資產,均予確認。

遞延稅項的確認額是根據該資產及負債的帳面值之預期收回及結算的方式,按在結算日已生效或實際有效的稅率計算。遞延稅項資產及負債不作折讓。

遞延稅項資產的帳面金額在每個結算日重新審閱,對預期不再有足夠的應課稅盈利以實現相關稅務利益的遞延稅項資產予以扣減。被扣減的遞延稅項資產會於預期將來出現足夠的應課稅盈利時撥回。




2.10
收入的計算

營運收入在提供服務時確認。利息收入採用實際利率法以應計方式確認。

實際利率法是計算金融資產或金融負債的攤銷成本值,以及攤分在有關期間的利息收入或支出的方法。實際利率是指可將金融工具在預計有效期間(或適用的較短期間)內的預計現金收支,折現成該金融資產或金融負債的帳面淨值所適用的貼現率。土地註冊處營運基金在計算實際利率時,會考慮金融工具的所有合約條款以估計現金流量,但不會計及日後的信貸虧損。實際利率的計算包括合約雙方支付或收取的所有費用(費用為實際利率不可或缺的部分)、交易成本及所有其他溢價或折讓。



2.11
外幣換算

本年度外幣交易,按交易當日的匯率換算為港元。以外幣計算的貨幣資產及負債,均按結算日的匯率換算為港元。外匯換算產生的匯兌收益及虧損,會在損益表中確認。



2.12
有關連人士

土地註冊處營運基金是根據《營運基金條例》成立,並屬政府轄下的獨立會計單位。年內,土地註冊處營運基金在日常業務中與各有關連人士進行交易。這些人士包括政府各局及部門、營運基金,以及受政府所管制或主要影響的財政自主機構。



3. 營業額

2009 2008
辦理文件註冊 223,643
281,211
查冊 73,351 87,421
提供副本 68,114 83,873
業權報告 47,970 48,242
業主立案法團 7,110 5,474
其他 5,323 5,443
總額 425,511 511,664



4. 運作成本

2009 2008
員工費用 234,563 228,191
一般運作開支 20,996 18,987
電腦服務開支 23,942 23,179
租金及管理費 15,471 16,620
中央行政費用 2,520 2,438
折舊及攤銷 42,818 44,922
審計費用 470 400
總額 340,780 334,737



5. 其他收入

2009   2008
銀行存款利息 17,313 25,507
持至期滿證券利息 5,267 5,271
匯兌淨虧損 (397 ) (416 )
總額 22,183   30,362  



6. 稅項

(i)
於損益表內扣除的稅額如下:
2009 2008  
本期稅項
本年名義利得稅的撥備 17,913
34,442  
遞延稅項
暫記差額的產生及撥回 (3,607 ) (3,165 )
稅率下調對期初遞延稅項的減少 (908 ) -  
稅項支出總額 13,398   31,277  



(ii)
稅項支出與損益表盈利按適用稅率計算的稅項兩者之對帳:

2009 2008
除稅前盈利 106,914   207,289  
按香港利得稅率16.5% (二零零八年度為17.5%) 計算的稅項 17,641 36,275
二零零七/零八年度一次性的稅項寬減 -   (25 )
稅率下調對期初遞延稅項的減少 (908 ) -
非應課稅收入的稅項影響 (3,335 ) (4,973 )
實際稅項支出 13,398   31,277  



7.
紅利

建議就截至二零零九年三月三十一日止年度派發紅利1億4,675.9萬元(二零零八年度為2億8,800.6萬元),相等於除稅後盈利的 50% 及加添數額1億元(二零零八年度為2億元)。



8.

固定資產回報率

固定資產回報率是以除稅後盈利 (不包括利息收入和利息支出) 除以固定資產平均淨值所得的百分率。固定資產包括物業、設備、器材及無形資產。預期土地註冊處營運基金可以達致財政司司長定下每年固定資產回報率8.3%的目標。



9. 物業、設備及器材

土地及
建築物
電腦
器材
器材、
傢具
及裝置
總計
成本
在二零零七年四月一日 350,000 108,946 12,743 471,689
添置 - 4,029 2,026 6,055
出售 -   -     (11 )   (11 )
在二零零八年三月三十一日 350,000   112,975     14,758     477,733  
在二零零八年四月一日 350,000 112,975 14,758 477,733
添置 -   1,180     1,795     2,975  
在二零零九年三月三十一日 350,000   114,155     16,553     480,708  
累計折舊
在二零零七年四月一日 52,631 54,565 9,363 116,559
年度費用 3,851 18,719 1,597 24,167
出售 -   -     (4 )   (4 )
在二零零八年三月三十一日 56,482   73,284     10,956     140,722  
在二零零八年四月一日 56,482 73,284 10,956 140,722
年度費用 3,851   21,100     1,879     26,830  
在二零零九年三月三十一日 60,333   94,384     12,835     167,552  
帳面淨值
在二零零九年三月三十一日 289,667   19,771     3,718     313,156  
在二零零八年三月三十一日 293,518   39,691     3,802     337,011  



10. 無形資產

電腦軟件牌照及系統開發成本

2009 2008
成本
在年初 140,006
122,987
添置 13,892 17,019
在年終 153,898 140,006
累計攤銷
在年初 84,139 63,384
年度費用 15,988 20,755
在年終 100,127 84,139
帳面淨值
在年終 53,771 55,867



11. 持至期滿的證券

2009 2008
按攤銷成本列帳
上市:
- 本港 55,057
55,221
- 本港以外 14,991 15,028
70,048 70,249
非上市 30,034 29,967
總額 100,082 100,216



12.
遞延收入

指已售出但仍未使用的查冊票,及預先支付的訂購費用或其他服務收費。

2009 2008
查冊票 369 370
訂購費用或其他服務收費 9,850 12,044
在年終的結餘 10,219 12,414



13. 客戶按金

2009 2008
網上服務登記用戶 24,601 23,473
各政府部門 984 983
在年終的結餘 25,585 24,456



14.
遞延稅項

在資產負債表內確認的遞延稅項主要部分及年內的變動如下:

多於有關折舊及
攤銷的折舊免稅額
其他暫記
差額
總額
 
在二零零七年四月 一日的結餘 19,147 (94 ) 19,053
於損益表內扣除/(計入) (3,196 ) 31   (3,165 )
在二零零八年三月三十一日的結餘 15,951   (63 ) 15,888  
在二零零八年四月一日的結餘 15,951 (63 ) 15,888
於損益表內計入 (4,506 ) (9 ) (4,515 )
在二零零九年三月三十一日的結餘 11,445   (72 ) 11,373  



15.
營運基金資本

此為政府對土地註冊處營運基金的投資。


16. 保留盈利

2009 2008
在年初的結餘 639,337
751,331
年度除稅後盈利 93,516 176,012
732,853 927,343
擬發紅利 (146,759) (288,006)
在年終的結餘 586,094 639,337



17. 現金及等同現金

2009 2008
現金及銀行結餘 19,169 31,911
銀行存款(等同現金部分) - 170,000
在年終的現金及等同現金 19,169 201,911



18.
有關連人士交易

除了在本財務報表的其他部分披露的與有關連人士交易外,年內與有關連人士進行的其他重大交易摘述如下:

(i)
本處向有關連人士提供的服務包括土地文件註冊、查閱土地登記冊及土地記錄,以及提供土地記錄副本和業權報告。這些服務為本處帶來的總收入達8,500萬元(二零零八年度為8,400萬元),這金額已計算在註釋3的營業額項下。

(ii)
有關連人士向本處提供的服務包括有關電腦、辦公地方、中央行政和審計的服務。本處在這些服務方面的總開支達2,300萬元(二零零八年度為2,000萬元),這金額已計算在註釋4的運作成本項下。

本處向有關連人士提供服務的收費和接受這些人士服務的收費都是按照劃一標準計算,即同時提供給公眾的服務,收費和公眾一樣;至於只提供給有關連人士的服務,則按服務的十足成本計算。


19. 金融風險管理

(i)
投資政策

土地註冊處營運基金以審慎保守的方式來投資金融資產包括債務證�酗弇�行存款。投資的決定是按照由財經事務及庫務局局長、香港金融管理局所發出的指引,並符合其他有關規例。投資的債務證�閉O由香港特區政府或由信貸評級可靠的香港半官方機構發出。一般來說,投資的債務證�雪|持至期滿。

(ii)

信貸風險

信貸風險指金融工具的一方將不能履行責任而且會引致另一方蒙受財務損失的風險。

在結算日,土地註冊處營運基金並無信貸風險相當集中的情況。在結算日的最高信貸風險(未計及持有的任何抵押品或其他提升信貸質素項目)如下:

2009 2008
持至期滿的證�� 100,082
100,216
應收帳款 10,092 13,926
有關連人士之應收帳款 9,773 6,419
銀行存款 471,000 653,000
銀行結餘 19,123 31,869
總額 610,070 805,430

為盡量減低信貸風險,所有定期存款均存於香港的持牌銀行。

土地註冊處營運基金的信貸風險,主要取決於應收帳款及債務證�釭漣賳瞗C土地註冊處營運基金訂有風險政策,並持續監察須承擔的信貸風險。

關於應收帳款,網上服務登記用戶須繳付按金。

債務證券投資方面,只考慮獲穆迪或標準普爾評為投資級別的債務證券。在結算日,債務證券投資的信貸質素(以穆迪或標準普爾的評級中的較低者分析)如下:

2009 2008
持至期滿的證�部]按信貸級別排列)    
Aa1至Aa3/AA+至AA- 100,082 100,216



(iii)

流動資金風險

流動資金風險指某一實體將難以履行與金融負債相關的責任的風險。

根據《營運基金條例》,土地註冊處營運基金須負責其現金管理,包括盈餘現金的長短期投資,惟須獲財經事務及庫務局局長批准。土地註冊處營運基金的政策是定期監察即時及預期的流動資金需要,確保能維持足夠的現金儲備,以符合長短期的流動資金需要。土地註冊處營運基金的流動資金狀況穩健,故其面對的流動資金風險甚低。



(iv)
利率風險

利率風險指因市場利率變動而引致虧損的風險。利率風險可進一步分為公平值利率風險及現金流量利率風險。

公平值利率風險指金融工具的公平值會因市場利率變動而波動的風險。由於土地註冊處營運基金的持至期滿的證�酗弇�行存款為定息金融工具,當市場利率上升,這些金融工具的公平值便會下跌。然而,由於所有持至期滿的證�酗弇�行存款均按攤銷成本值列示,市場利率的變動不會影響相關帳面值及土地註冊處營運基金的盈利和儲備。

現金流量利率風險指金融工具的未來現金流量會因市場利率變動而波動的風險。土地註冊處營運基金無須面對重大的現金流量利率風險,因為其持有的主要金融工具都不是浮息金融工具。

下表以主要計息資產在結算日的帳面值,並按到期日分類列示土地註冊處營運基金面對的利率風險。

3個月
或以下
超過
3個月

不超過
1年
超過
1年

不超過
5年
超過
5年

不超過
10年
總額
2009
持至期滿的證券 - - 45,026 55,056 100,082
銀行存款 291,000   180,000   -   -   471,000
總額 291,000   180,000   45,026   55,056   571,082
2008
持至期滿的證券 - - - 100,216 100,216
銀行存款 409,000   244,000   -   -   653,000
總額 409,000   244,000   -   100,216   753,216



(v)
貨幣風險

貨幣風險指金融工具的公平值或未來現金流量會因匯率變動而波動的風險。

土地註冊處營運基金的一般業務交易是以港元為單位,因而不會引致貨幣風險。

至於以美元為單位的投資,基於港元與美元掛�u,土地註冊處營運基金的貨幣風險甚低。

在結算日,以美元為本位的金融資產總計有1.01億元(二零零八年度為1.01億元)。剩餘的金融資產及所有金融負債均以港元為本位。



(vi)
公平值

在活躍市場買賣的金融工具的公平值是根據結算日的市場報價釐定。如沒有該等市場報價,則以現值或其他估值方法以結算日的市況數據評估其公平值。

持至期滿的證�釵b結算日的公平值如下:

帳面值
公平值
2009 2008 2009 2008
持至期滿的證券 100,082 100,216 107,421 105,886

所有其他金融工具均以與其公平值相同或相差不大的金額在資產負債表內列帳。



20.
資本承擔

在二零零九年三月三十一日,土地註冊處營運基金有下列尚未列入財務報表的資本承擔:

2009 2008
已批准及簽約 8,019 6,509
已批准惟未簽約 229,510 214,738
總額 237,529 221,247



21.
經營租約承擔

在二零零九年三月三十一日,根據不可撤銷的土地及建築物經營租約在未來的最低應付租賃款項總額如下:

2009 2008
不超過一年 2,569 3,497
超過一年但不超過五年 - 2,569
總額 2,569 6,066



22.
已頒布但於截至二零零九年三月三十一日止年度尚未生效的修訂、新準則及詮釋可能造成的影響

直至本財務報表發出之日,香港會計師公會已頒布多項修訂、新準則及詮釋。該等修訂、新準則及詮釋於截至二零零九年三月三十一日止年度尚未生效,亦沒有提前在本財務報表中被採納。

土地註冊處營運基金正就該等修訂、新準則及詮釋在首次採納期間預計會產生的影響進行評估。迄今的結論是採納該等修訂、新準則及詮釋不大可能會對土地註冊處營運基金的運作成果及財務狀況有重大影響。

下列修訂準則可能令日後的財務報表須作出新的或經修訂的資料披露:


在下述日期或之後開始的會計期生效
香港會計準則第 1 號(修訂本)
    財務報表的呈報
二零零九年一月一日
香港財務報告準則第7號「金融工具:披露」的修訂
     - 改善金融工具的披露
二零零九年一月一日